Введение. Комплексное развитие территорий (КРТ) является одним из ключевых направлений в современном градостроительстве. Его основные цели: обеспечение устойчивого развития городов и поселений, создание качественной среды и благоприятных условий для жизни. Механизмы КРТ позволяют комплексно подойти к обновлению городской застройки и обеспечить инфраструктурой проектируемые территории. Назначение территории зависит от ее параметров, а также от экономической и социальной ситуации. Таким образом, для создания адекватной концепции девелопмента необходим качественный анализ. Цель представленной работы — показать вариант такого анализа в отношении территории завода «Электроаппарат» (Ростов-на-Дону).

Материалы и методы. По набору факторов изучена территория площадью 28 га в Ворошиловском районе Ростова-на-Дону. Для исследования проблемы повышения качества среды на данном участке задействованы системный подход, методы предметно-логического и сравнительного анализа, геоинформационные технологии. Приводятся основные характеристики объекта, отраженные в нормативно-правовой документации. Сведения об экологических и геологических условиях анализировались с помощью геоинформационной системы. Рассмотрены данные по экономическому критерию оценки, включая запросы предполагаемой целевой аудитории проекта.

Результаты исследования. Согласно генеральному плану, а также правилам землепользования и застройки, на данном участке допустимо возведение всех типов объектов, необходимых современному городу. Таким образом, здесь можно построить жилой комплекс или район с собственной инфраструктурой (коммунальной, социальной, развлекательной, транспортной и пр.). С точки зрения загрязнения атмосферы, пылевого загрязнения и шума, зона считается малоопасной или неопасной. Такая же картина складывается по некоторым геопоказателям, а именно: по типу грунтов, глубине залегания и скорости подъема грунтовых вод. Установлено неудовлетворительное состояние участка по санитарно-гигиеническим характеристикам. Объект следует считать инвестиционно привлекательным, т.к. он находится в развитом районе города. К нему примыкают населенные зоны с хорошо развитой инфраструктурой. Транспортная доступность представляет определенную проблему, что характерно для большинства районов Ростова. Однако генеральный план предполагает перенос за черту города завода «Роствертол» и создание на его месте (250 га) новой уличной дорожной сети. В перспективе это должно существенно улучшить автотрафик. Стоит отметить, что при освоении территории придется демонтировать десятки нефункционирующих объектов капитального строительства площадью около 150 тыс. кв. м, и это потребует серьезных затрат.

Обсуждение и заключения. Авторы систематизировали данные и провели SWOT-анализ, чтобы концентрированно представить преимущества и риски стратегического развития данной территории. Результаты позволяют утверждать, что она подходит для КРТ. Основные преимущества — близость к центру города и хорошая обеспеченность инфраструктурой. Главные недостатки характерны для большинства крупных российских городов. Это проблемы транспортной системы и дороговизна недвижимости. К угрозам следует отнести проекты конкурентов, которые работают рядом с территорией «Электроаппарата», и риски «мыльного пузыря» на рынке недвижимости.