Анализ территории реновации для создания концепции ее комплексного развития

Введение. Комплексное развитие территорий (КРТ) является одним из ключевых направлений в современном градостроительстве. Его основные цели: обеспечение устойчивого развития городов и поселений, создание качественной среды и благоприятных условий для жизни. Механизмы КРТ позволяют комплексно подойти к обновлению городской застройки и обеспечить инфраструктурой проектируемые территории. Назначение территории зависит от ее параметров, а также от экономической и социальной ситуации. Таким образом, для создания адекватной концепции девелопмента необходим качественный анализ. Цель представленной работы — показать вариант такого анализа в отношении территории завода «Электроаппарат» (Ростов-на-Дону).

Материалы и методы. По набору факторов изучена территория площадью 28 га в Ворошиловском районе Ростова-на-Дону. Для исследования проблемы повышения качества среды на данном участке задействованы системный подход, методы предметно-логического и сравнительного анализа, геоинформационные технологии. Приводятся основные характеристики объекта, отраженные в нормативно-правовой документации. Сведения об экологических и геологических условиях анализировались с помощью геоинформационной системы. Рассмотрены данные по экономическому критерию оценки, включая запросы предполагаемой целевой аудитории проекта.

Результаты исследования. Согласно генеральному плану, а также правилам землепользования и застройки, на данном участке допустимо возведение всех типов объектов, необходимых современному городу. Таким образом, здесь можно построить жилой комплекс или район с собственной инфраструктурой (коммунальной, социальной, развлекательной, транспортной и пр.). С точки зрения загрязнения атмосферы, пылевого загрязнения и шума, зона считается малоопасной или неопасной. Такая же картина складывается по некоторым геопоказателям, а именно: по типу грунтов, глубине залегания и скорости подъема грунтовых вод. Установлено неудовлетворительное состояние участка по санитарно-гигиеническим характеристикам. Объект следует считать инвестиционно привлекательным, т.к. он находится в развитом районе города. К нему примыкают населенные зоны с хорошо развитой инфраструктурой. Транспортная доступность представляет определенную проблему, что характерно для большинства районов Ростова. Однако генеральный план предполагает перенос за черту города завода «Роствертол» и создание на его месте (250 га) новой уличной дорожной сети. В перспективе это должно существенно улучшить автотрафик. Стоит отметить, что при освоении территории придется демонтировать десятки нефункционирующих объектов капитального строительства площадью около 150 тыс. кв. м, и это потребует серьезных затрат.

Обсуждение и заключения. Авторы систематизировали данные и провели SWOT-анализ, чтобы концентрированно представить преимущества и риски стратегического развития данной территории. Результаты позволяют утверждать, что она подходит для КРТ. Основные преимущества — близость к центру города и хорошая обеспеченность инфраструктурой. Главные недостатки характерны для большинства крупных российских городов. Это проблемы транспортной системы и дороговизна недвижимости. К угрозам следует отнести проекты конкурентов, которые работают рядом с территорией «Электроаппарата», и риски «мыльного пузыря» на рынке недвижимости.

1. Бобылев, С. Н. Устойчивое развитие: парадигма для будущего / С. Н. Бобылев // Мировая экономика и международные отношения. — 2017. — № 61. — С. 107–113. DOI: 10.20542/0131-2227-2017-61-3-107-113.

2. Шеина, С. Г. Методическое и информационно-аналитическое сопровождение формирования комфортной среды при благоустройстве и озеленении застроенных территорий / С. Г. Шеина, К. В. Чубарова. — Ростов-на-Дону: Изд-во ДГТУ, 2021. — 155 с.

3. Шеина, С. Г. Регенерация уникальной промышленной среды в мировой и российской практике / С. Г. Шеина, К. В. Луговая // Инженерный вестник Дона. — 2021. — № 2 (74). — С. 211–221.

4. Шеина, С. Г. Методика градоэкологического обеспечения сохранения памятников архитектуры на основе мониторинга среды / С. Г. Шеина, Л. Л. Бабенко, П. А. Шумеев // Инженерный вестник Дона: [сайт]. — 2012. — № 4, часть 2. — URL: http://www.ivdon.ru/ru/magazine/archive/n4p2y2012/1252 (дата обращения: 17.12.2022).

5. Shcherbina, E. V. Сluster approach in rural settlement development / E. V. Shcherbina, E. V. Gorbenkova // IOP Conference Series: Materials Science and Engineering: [сайт]. — 2020. — 032086. — URL: https://iopscience.iop.org/article/10.1088/1757-899X/753/3/032086 (дата обращения: 17.12.2022). DOI: 10.1088/1757-899X/753/3/032086.

6. Геоэкологические аспекты землепользования и устойчивого развития сельских поселений (на примере села Завидовка Яковлевского района Белгородской области / А. Г. Корнилов, И. А. Гененко, Ю. C. Жеребненко, А. А. Милостной // Научные ведомости Белгородского государственного университета. — 2011. — № 9 (104). — С. 176–183. — (Естественные науки).

7. Шеина, С. Г. Концептуальная модель оценки уровня социально-экономического развития территорий и формирование стратегий развития инвестиционной политики / С. Г. Шеина, Р. Б. Матвейко // Инженерный вестник Дона. — 2012. — № 3 (21). — С. 818–821.

8. Kievskiy, I. L. Information and mapping technologies as a tool for analysis of city development programs / I. L. Kievskiy, L. V. Kievskiy // International Journal of Applied Engineering Research. — 2015. — Т. 10, № 20. — С. 40893–40898.

9. Sheina, S. G. «Smart City»: Comfortable Living Environment / S. G. Sheina, A. A. Fedorovskaya, K. V. Yudina // IOP Conference Series: Materials Science and Engineering: [сайт]. — 2018. — Vol. 463, 032095. — URL: https://iopscience.iop.org/article/10.1088/1757-899X/463/3/032095 (дата обращения: 17.12.2022). DOI: 10.1088/1757-899X/463/3/032095.